Dükkan yatırımı-alımı yapan 4 çeşit müşteri tipini inceleyelim ve bunları detaylarıyla açıklayalım.

  • Topraktan satın alan
  • İnşaat halindeyken
  • Tamamen bitmiş ve boş durumda
  • Kiracılı

1.TOPRAKTAN SATIN ALAN YATIRIMCILAR

En karlı yatırım yöntemidir fakat bunun da bir bedeli olacaktır tabi; o bedelin adı ”RİSK”. Özellikle ekonomik açıdan içinde olduğumuz bu buhranlı dönemde yatırımcıların çok fazla tercih ettiği bir yatırım çeşidi değil. 2018-2019 Gayrimenkul Piyasası bu tarz yatırımcılardan pek mahrum kalacak gibi görünüyor. Gelecek yıllar ne getirir bilinmez ama dövizdeki dalgalanmalar sonucu inşaat maliyetlerinin artmasıyla çoğu proje yarıda kaldı zaten. Bir çok kat karşılığı anlaşma da feshedilmiş durumda. Topraktan dükkan satın alan yatırımcılar genellikle tanıdık vasıtası ile yatırım yapmayı yeğleyip, olabildiği kadar riski azaltmaya çalışıyor. Günümüz şartlarında bu tip yatırımcı kitlesi piyasada fazla bulunmuyor.

2.İNŞAAT HALİNDEYKEN

İnşaat halinde bir yapıdan dükkan satın almak isteyen müşteri, siz danışman olarak ne kadar müteahhit firmanın ekonomik durumunu araştırırsanız araştırın, müşteri de en az sizin kadar bir araştırma içine girecektir. Bunun örneklerini çok yaşadık ve yaşamaya da devam ediyoruz. Daha çok analitik tipte insanların tercih ettiği bir yatırım çeşidi olan İnşaat Halindeyken satın alma durumu, içinde bulunduğumuz günümüz piyasasında en zor yatırım çeşitlerinden biridir. Topraktan satın alma durumuna neredeyse eş değer bir yatırım riski taşımaktadır. Mesela inşaatı planına göre normal seyirde devam eden çoğu yapı hızını kesmiş durumda ve alıcı kitlesi de bunun apaçık farkında.

Ayrıca bu tip yapılarda satın alma kararı verecek olan kişilerin ilk olarak şart koştuğu şey iskan durumu. Gayrimenkul için ödenecek tutarın bir kısmını iskandan sonra ödenmesi ile ilgili taahhüt vermek istemelerinde pek de haksız sayılmazlar. Bu kriz döneminde alıcı kitlesinin mal sahiplerine normal fiyatların altında teklif vermelerini son derece normal karşılıyoruz.

Kötü piyasalar,kötü ekonomi; krizi fırsata çevirmek isteyen yatırımcı demektir.

3.TAMAMEN BİTMİŞ VE BOŞ DURUMDA

Dükkan tamamen bitmiş, iskanı alınmış durumda ise ve dükkan piyasaya sürülecek ise, mal sahibinin çevredeki emsalleri çok iyi analiz etmesi gerekmektedir. Her ne kadar mal sahipleri destek isteyip gayrimenkul danışmanları bütün detaylar ile dükkan için ekspertiz yapıp önlerine örneklerle dosya sunsa da, mal sahibi açısından verilen emek-kıymet bunu gerektirir.

Satış/Kiralamaya çıkmadan önce fiyat belirlerken satın alma veya kiralama kararı verecek müşterilerle empati yapmakta çok büyük fayda var. Çünkü ”güncel piyasa” emsalleri baz alma ve müşteri adaylarıyla empati yapmayı gerektirir. Bunu acı bir şekilde tecrübe ederken geçen vakit, mal sahibi için para ve zaman kaybı demek anlamına geliyor.

Fiyatlandırma konusunda doğru bir şekilde analiz yapmayan mal sahipleri, zaman kaybetmeye mahkumdur.

Zaman kaybı=Para kaybı

Dükkanların satılmamasının veya kiraya verilememesinin tek bir nedeni var. Fiyatlandırmayı piyasaya göre değil, kendi şartlarına göre belirlemek. Müşteriler piyasayı takip ederler ve ayak uydururlar, sizin şartlarınıza değil. Müşteriler için tek gerçek budur.

4.KİRACILI

Yatırımcı ilk olarak kendine şu soruyu soruyor: ” Bugün bu kiracı çıkarsa, yarın aynı fiyata tekrar kiracı bulabilir miyim?”

Kiracılı bir dükkan satın alma kararı veren kişilerin en çok dikkat ettiği bir diğer husus ise; 16.5 yıl (200 ay) ve altı , özellikle Kurumsal Kiracılı dükkanlar oluyor. Sebebi çok açık; uzun vadeli kira sözleşmesi ve günü gününe hesaba aktarılan kira bedeli.

İstanbul dükkan piyasası şuan 200 ay ve üstü kurumsal kiracılı mülklerle dolu. Mal sahipleri pek tabii istedikleri fiyattan mülklerini satışa çıkarabilirler ama bu piyasanın gerçeklerini değiştirmiyor. Piyasa şunu diyor: ”200 ay veya 200 ay altına piyasaya çıkarsan sonuca gidersin.” Tabi bu şartlar mülkün teknik detayları ve konumuyla da ilgili. Fiyat şartlarla beraber değişebilir.

Kiracılı mülk alırken Kira Sözleşmesi mutlaka bir gayrimenkul danışmanı veya bir avukata incelettirilmeli. Çoğu kurumsal firma mülkü KDV üzerinden kiralıyor ve mülk satıştan sonra, şirketten şahsa geçerken stopajın devreye girmesi ile birlikte Net Kira tutarı otomatik olarak düşüyor.

CANER BAŞPINAR

RE/MAX TAN DÜKKAN & MAĞAZA UZMANI

0531 304 55 77